⚖️ BTS CJN 2025 E8 - Droit des biens, immobilier et entreprise

Dans une promesse unilatérale de vente, le propriétaire promet de vendre le bien au bénéficiaire pendant une durée déterminée. Le bénéficiaire dispose d’une option : il est libre de lever l’option et de conclure définitivement la vente si les conditions prévues sont réalisées.

Cette formule répond au besoin de Monsieur Richaud car elle immobilise le bien au profit de Madame Latry pendant le délai convenu, tout en prévoyant une issue claire : si la bénéficiaire ne lève pas l’option dans le délai alors que les conditions suspensives sont réalisées, le promettant retrouve sa liberté.

Une indemnité d’immobilisation, souvent fixée entre 5 et 10 % du prix, peut garantir la réalité de l’engagement. Si la vente se réalise, elle s’impute sur le prix ; si le bénéficiaire renonce hors cas lui permettant de la récupérer, elle peut rester acquise au promettant selon les stipulations de l’acte.

Le bien a été achevé le 3 mai 2017 : au moment du dossier, il s’agit d’un immeuble bâti depuis moins de dix ans. Il doit en outre être détaché d’une propriété plus vaste.

Division foncière : Monsieur Richaud doit faire intervenir un géomètre-expert pour établir le document d’arpentage permettant de créer les nouvelles références cadastrales et dresser le procès-verbal de bornage délimitant les parcelles.

Diagnostics : un diagnostiqueur certifié doit établir les diagnostics techniques applicables afin de constituer le dossier d’information de l’acquéreur.

Documents liés à la construction récente :

• arrêté de permis de construire et éventuels modificatifs ;
• déclaration attestant l’achèvement et la conformité des travaux ;
• attestation de non-contestation de la conformité lorsqu’elle est disponible ;
• police d’assurance dommages-ouvrage et justificatif du paiement des primes ;
• à défaut d’assurance dommages-ouvrage, éléments permettant d’identifier les entreprises intervenues, factures acquittées et attestations d’assurance de responsabilité décennale.

Deux conditions suspensives doivent être prévues pour protéger Madame Latry, qui souhaite transformer l'immeuble en cabinet médical.

1. L'obtention de l'autorisation d'urbanisme nécessaire au changement de destination. Le projet prévoit de transformer un bâtiment en locaux professionnels de santé. La promesse doit subordonner la vente à l'obtention de la décision d'urbanisme appropriée au projet (déclaration préalable ou, selon les travaux, permis de construire), puis à la sécurisation de cette décision au regard des délais de retrait et de recours des tiers. Il faut vérifier les travaux et les règles d'urbanisme applicables.
2. L'obtention du prêt bancaire. Madame Latry doit disposer de son financement avant de devenir définitivement engagée. La clause précisera notamment le montant, la durée, le taux maximal et le délai de réalisation de la condition ; elle devra effectuer des démarches sérieuses et conformes à la promesse.

Effet : si l'une de ces conditions fait défaut sans faute imputable à l'acquéreuse, la vente ne doit pas devenir définitive selon les stipulations du contrat. La condition d'urbanisme est indispensable ici : le seul prêt ne suffit pas à garantir la possibilité d'exercer son activité dans les locaux.

Il faut vérifier si la signature de la promesse déclenche la notification ouvrant le délai de rétractation de dix jours prévu à l'article L. 271-1 du Code de la construction et de l'habitation.

Ce dispositif protège, sous ses conditions, l'acquéreur non professionnel d'un immeuble à usage d'habitation. Or Madame Latry acquiert ici dans le cadre de son activité professionnelle, pour y installer son cabinet médical : elle est considérée comme acquéreuse professionnelle et le projet porte sur un usage professionnel.

Conclusion : le délai légal de rétractation de dix jours ne lui est pas applicable dans les circonstances de l'épreuve ; aucune notification à ce titre n'est nécessaire immédiatement après la signature. La promesse étant notariée, la question d'un enregistrement sous dix jours d'une promesse sous seing privé n'est pas non plus pertinente, mais ce n'est pas la justification principale attendue au sujet.

Le vendeur est un particulier qui n’agit pas comme assujetti à la TVA pour cette opération. Dans les données du sujet, les droits sont donc calculés sur le prix de vente de 500 000 €.

À ces droits s’ajoute la contribution de sécurité immobilière : 500 000 × 0,10 % = 500 €.

La cédante est Madame Cynthia Honorat, personne physique exerçant comme entrepreneur individuel. Le cessionnaire est la SAS L’Atelier de Marion, personne morale.

Le fonds est exploité dans des locaux loués sous bail commercial. La cession du fonds entraîne la transmission du droit au bail. Le contrat de bail prévoit que le bailleur doit être appelé à l’acte en cas de cession : il doit donc intervenir afin que la cession soit réalisée dans le respect des stipulations du bail.

Pour Madame Honorat, cédante

• pièce d’identité et acte de naissance : identité, capacité et mentions d’état civil ;
• acte de mariage ou renseignements sur le régime matrimonial : vérifier ses pouvoirs sur le fonds ; dans le dossier, le régime de séparation de biens et le caractère personnel du fonds lui permettent d’en disposer ;
• extrait d’immatriculation au registre compétent : vérifier son activité d’entrepreneur individuel ;
• vérifications relatives à l’absence de procédure collective ou d’interdiction affectant sa capacité à céder.

Pour la SAS L’Atelier de Marion, cessionnaire

• pièce d’identité de Marion Bagnoli, représentante de la société ;
• extrait d’immatriculation : forme, siège, identité de la société et représentation ;
• statuts : vérifier que l’acquisition et l’exploitation du fonds entrent dans l’objet social et connaître l’étendue des pouvoirs de la présidente ;
• procès-verbal de décision sociale si une autorisation interne est nécessaire ;
• vérifications relatives aux procédures collectives et interdictions de gérer ;
• justificatifs des qualifications professionnelles nécessaires à l’activité de coiffure.

Transfert des contrats de travail : les contrats en cours attachés à l’activité transférée se poursuivent avec le nouvel employeur. La SAS L’Atelier de Marion devient donc l’employeur de Tess Gonzales.

Information des salariés : dans le cadre prévu par le sujet pour une entreprise de moins de 250 salariés, les salariés doivent être informés de la volonté de céder afin de pouvoir présenter une offre d’achat. L’information doit pouvoir être datée avec certitude et respecter le délai applicable. La preuve de cette information est conservée dans le dossier et peut être annexée à l’acte.

Le défaut d’information peut ouvrir droit à réparation du préjudice subi par les salariés dans les conditions légales.

Madame Honorat souhaite poursuivre une activité de coiffure alors qu’elle bénéficie d’une forte notoriété locale. Cela peut exposer l’acquéreur à une concurrence immédiate susceptible de réduire la valeur économique du fonds acquis.

Il faut donc insérer une clause de non-concurrence. Pour être valable, elle doit protéger un intérêt légitime sans empêcher excessivement la cédante de travailler : elle sera donc limitée dans sa durée, son périmètre géographique et son objet.

La clause peut prévoir les conséquences de sa violation, notamment le versement de dommages-intérêts et, le cas échéant, d’autres mécanismes contractuels adaptés.

La méthode retenue est la méthode par comparaison. On sélectionne dans le fichier les appartements véritablement comparables situés au 99 boulevard Sakakini, puis on calcule leur prix au mètre carré.

Prix moyen : (3 800 + 2 100 + 3 000 + 2 327) ÷ 4 = 2 806,75 €/m².

Pour 91 m² : 2 806,75 × 91 = 255 414,25 €.

Madame Fouque veut confier la vente à l’office notarial tout en conservant la possibilité de travailler avec une agence immobilière. Le mandat adapté est donc un mandat non exclusif.

Le mandat doit être écrit et signé en autant d’exemplaires que nécessaire. Il doit notamment préciser l’identité des parties, la désignation du bien, le prix ou les modalités de détermination du prix, la durée du mandat, le montant ou le mode de calcul des honoraires ainsi que la personne qui en supportera la charge.

• indiquer la surface exacte issue du mesurage : 91 m², et non « 90 m² environ » ;
• préciser correctement la localisation sans diffuser inutilement l’adresse exacte du bien ;
• faire apparaître le prix avec les honoraires et, lorsque les honoraires sont supportés par l’acquéreur, les informations permettant d’identifier le prix hors honoraires et leur montant TTC ;
• mentionner le statut de copropriété, les 226 lots, l’absence de procédure en cours selon le dossier et le montant annuel des charges, 2 820 € ;
• faire apparaître les informations obligatoires issues du DPE ainsi que la référence à l’information sur les risques via Géorisques ;
• supprimer la formulation « étage élevé » puisque l’appartement est au 2e étage ;
• utiliser une ou plusieurs photographies réellement représentatives du bien.

L’appartement appartient personnellement à Madame Fouque. Surtout, il ne constitue pas le logement de la famille : les époux n’y séjournent que quelques semaines par an et l’utilisent comme résidence secondaire.

La protection particulière du logement familial, qui exige le consentement des deux époux pour certains actes de disposition, ne s’applique donc pas à ce bien.

L’acte indique une surface de 91 m² alors que le mesurage réel serait de 82 m², soit une différence de 9 m².

Le seuil d’ouverture de l’action en diminution du prix est une différence supérieure à 1/20e de la surface déclarée : 91 ÷ 20 = 4,55 m². L’écart de 9 m² dépasse largement ce seuil.