Fiche d’identité de l’épreuve
Dossiers Paume/Xou, Cavrois/Six et SCI Bryo/Rénovacyclo. Cette annale mobilise les connaissances juridiques et la méthode attendues en BTS CJN : qualification des faits, identification de la règle applicable, raisonnement et réponse argumentée.
- Dossier 1 - Paume / Xou
- Dossier 2 - Cavrois / Six
- Dossier 3 - SCI Bryo / SARL Rénovacyclo
Corrigé détaillé du sujet
Dossier 1 – Paume / Xou
1.1. Établissez la liste des pièces à demander relatives au bien immobilier en justifiant vos choix.
Le dossier de vente doit permettre au notaire de vérifier à la fois la propriété du bien, sa désignation, sa situation juridique et son état technique. Les principales pièces à réunir sont les suivantes :
| Pièce ou information | Utilité |
|---|---|
| Titre de propriété du vendeur | Vérifier l’origine de propriété, les droits détenus sur le bien et sa désignation. |
| Références cadastrales, plan cadastral et, si nécessaire, documents de bornage | Identifier exactement l’assiette du bien et ses limites. |
| Dossier de diagnostics techniques applicable au bien | Informer l’acquéreur sur l’état du bien et satisfaire aux obligations d’information du vendeur. |
| Documents d’urbanisme et renseignements relatifs aux servitudes | Contrôler les règles qui affectent l’utilisation du bien et les éventuelles charges réelles. |
| Dernier avis de taxe foncière | Identifier les références fiscales du bien et préparer la répartition de la taxe lors de la vente. |
| Pièces relatives aux constructions et travaux importants : autorisations, déclarations d’achèvement, factures et assurances le cas échéant | Vérifier la régularité des travaux et l’existence d’éventuelles garanties. |
| Le cas échéant, bail ou justificatif d’occupation | Déterminer si le bien est libre ou occupé et informer l’acquéreur sur les droits d’un occupant. |
| Si le bien relève d’une copropriété : règlement, état descriptif de division et documents d’information sur la copropriété | Informer l’acquéreur sur le lot, les charges et le fonctionnement de la copropriété. |
La liste exacte est ensuite adaptée aux caractéristiques du bien révélées par le dossier. L’objectif est que l’acte décrive une situation juridique et matérielle vérifiée, et non de collecter des documents sans lien avec la vente.
1.2. Expliquez les démarches à accomplir pour les inscriptions figurant dans l’état hypothécaire.
Deux inscriptions doivent être distinguées. Le privilège de prêteur de deniers inscrit le 23 février 2000 a cessé de produire effet le 12 février 2021 : aucune mainlevée n’est nécessaire pour cette inscription périmée.
En revanche, l’hypothèque conventionnelle inscrite le 5 mars 2003 garantit un prêt encore en cours. Le notaire doit interroger le créancier sur le capital restant dû et sur les conditions auxquelles il consent à libérer la parcelle vendue. Si nécessaire, il prépare une mainlevée partielle concernant la parcelle cadastrée AB 206, organise le remboursement convenu au moment de la vente et procède aux formalités permettant la radiation de l’inscription. L’acquéreur doit recevoir un bien libéré de cette sûreté.
1.3. Déterminez la rémunération due au notaire pour la vente Paume / Xou.
La prestation de vente est rémunérée par des émoluments proportionnels réglementés, calculés ici sur le prix de vente de 23 000 €, selon le barème fourni dans le sujet.
| Tranche de prix | Calcul | Émolument HT |
|---|---|---|
| 0 à 6 500 € | 6 500 × 3,870 % | 251,55 € |
| 6 500 à 17 000 € | 10 500 × 1,596 % | 167,58 € |
| 17 000 à 23 000 € | 6 000 × 1,064 % | 63,84 € |
| Total | 482,97 € HT |
TVA de 20 % : 482,97 × 0,20 = 96,594 €, soit 96,59 € après arrondi. La rémunération étudiée atteint donc 579,56 € TTC (arrondi du total non arrondi). Ce montant concerne les émoluments de vente calculés dans l’exercice ; il ne représente pas l’ensemble des frais d’acquisition.
1.4. La signature du contrat préparatoire avec Monsieur Xou était-elle possible compte tenu du document de Madame Abdel ?
Le document signé précédemment par Monsieur Paume constitue un pacte de préférence au bénéfice de Madame Abdel. En vertu de cet engagement, s’il décidait de vendre, Monsieur Paume devait d’abord proposer le bien à sa bénéficiaire, avant de contracter avec un tiers.
Signer directement un compromis avec Monsieur Xou sans respecter ce droit prioritaire constitue une violation du pacte. Madame Abdel peut réclamer réparation de son préjudice. Elle peut également solliciter la nullité du contrat ou sa substitution à l’acquéreur, si elle prouve que Monsieur Xou connaissait à la fois l’existence du pacte et son intention de s’en prévaloir (article 1123 du Code civil).
Conclusion : l’engagement antérieur aurait dû être vérifié et respecté avant la signature du compromis.
Dossier 2 – Cavrois / Six
2.1. Identifiez et justifiez le type de bail à conclure.
Le bien est destiné à constituer la résidence principale de Monsieur Six. Le contrat relève donc du bail d’habitation soumis à la loi du 6 juillet 1989.
Ce statut est impératif : les parties ne peuvent pas écarter librement les principales protections prévues par la loi pour la location d’un logement constituant la résidence principale du locataire.
2.2. Quelles pièces relatives à Monsieur Six sont nécessaires pour constituer le dossier et quel est leur intérêt ?
| Pièce | Intérêt |
|---|---|
| Pièce d’identité en cours de validité | Vérifier l’identité du futur locataire. |
| Acte de naissance | Contrôler l’état civil, la capacité juridique et la situation matrimoniale. |
| Consultation des informations pertinentes relatives aux procédures collectives ou au rétablissement personnel | Apprécier la situation juridique et la solvabilité du preneur. |
| Justificatifs de ressources : avis d’imposition et, dans le dossier, deux derniers bilans | Vérifier que les ressources permettent d’assumer le loyer. |
| Attestation d’assurance habitation | Justifier de l’assurance obligatoire du logement au moment requis. |
Ces demandes doivent rester limitées aux pièces autorisées et utiles à la constitution du dossier locatif.
2.3. Sélectionnez les clauses « DURÉE » et « LOYER » adaptées à la situation.
Durée : la proposition C est adaptée. Pour ce bailleur, le bail d’habitation est conclu pour une durée minimale de trois ans. La date d’expiration correspond à la veille de la date anniversaire du terme.
Loyer : la proposition H convient. Le loyer annuel de 9 000 € correspond à un loyer mensuel de 750 € : 9 000 ÷ 12 = 750. La clause doit également préciser les modalités et la date de paiement.
2.4. Quels dispositifs juridiques recommander à Monsieur Cavrois pour sécuriser le bail ?
- Clause de révision du loyer : elle permet une révision dans les conditions légales ; sans clause de révision, le bailleur ne peut pas réévaluer automatiquement le loyer en cours de bail.
- Dépôt de garantie : il peut couvrir certaines sommes restant dues ou dégradations, dans la limite légale applicable, ici au maximum un mois de loyer hors charges.
- Caution : un garant peut être prévu afin de sécuriser le paiement des sommes dues par le locataire, sous réserve du respect des règles applicables au cautionnement.
- Clause résolutoire : elle permet, pour les manquements prévus par la loi et après respect de la procédure, d’obtenir la résiliation du bail.
2.5. Quels documents seront remis aux parties lors de la signature du bail ?
| Bailleur | Locataire |
|---|---|
|
|
2.6. Quelles sommes seront à verser à l’occasion de la conclusion du bail ?
- la rémunération liée à la rédaction du bail, répartie entre les parties selon les règles applicables ;
- le cas échéant, le dépôt de garantie, au maximum de 750 € dans le dossier ;
- le premier loyer calculé au prorata de l’occupation en juin : 750 × 20 ÷ 30 = 500 € ;
- le cas échéant, les frais liés à l’établissement de l’état des lieux dans les limites autorisées.
Dossier 3 – SCI Bryo / SARL Rénovacyclo
3.1. Justifiez le choix de la SCI.
La société civile immobilière est cohérente avec le projet car son objet est la détention et la gestion d’un patrimoine immobilier. Elle permet notamment :
- d’organiser la gestion du bien dans un cadre sociétaire plutôt que de rester en indivision ;
- de répartir les droits entre associés au moyen de parts sociales ;
- de faciliter une transmission progressive du patrimoine par cession ou donation de parts ;
- d’adapter librement le montant du capital aux apports des associés, aucun capital social minimum légal n’étant imposé à la SCI.
Le projet réunit par ailleurs au moins deux associés, ce qui satisfait à la condition de pluralité.
3.2. Identifiez les signataires des statuts de la SCI Bryo.
Les parties à l’acte sont les deux associés : Thierry Porte et Stéphane Diese. Ce sont eux qui souscrivent les statuts.
L’épouse de Thierry Porte doit également intervenir à l’acte parce que l’apport porte sur un bien commun. L’article 1832-2 du Code civil organise l’information du conjoint et lui permet, dans certaines conditions, de revendiquer la qualité d’associé pour la moitié des parts correspondant à l’apport commun. Dans le dossier, elle intervient notamment pour reconnaître l’apport et renoncer à revendiquer cette qualité d’associée.
3.3. Quelles formalités doivent être accomplies après la signature des statuts ?
- inscription de l’acte au répertoire de l’office et traitement comptable ;
- enregistrement des statuts authentiques lorsque la formalité fiscale est requise ;
- publication au service de la publicité foncière lorsque la constitution comporte un apport immobilier soumis à publicité ;
- publication d’un avis de constitution dans un support habilité à recevoir les annonces légales ;
- accomplissement des formalités d’immatriculation de la société par le guichet unique compétent ;
- remise aux parties des copies utiles de l’acte et conservation de l’original au rang des minutes.
3.4. À quelle date la SARL Rénovacyclo peut-elle résilier son bail commercial ?
Le bail relève du statut des baux commerciaux. Le preneur peut, en principe, donner congé à l’expiration de chaque période triennale, en respectant un préavis de six mois.
Le bail ayant commencé le 1er mars 2022, la première période triennale expire à la fin du mois de février 2025. Pour quitter les lieux à cette échéance, le congé doit donc être délivré au plus tard fin août 2024.
3.5. Préparez les clauses de comparution et de présence-représentation de la SARL Rénovacyclo.
PRENEUR
La société dénommée SARL RENOVACYCLO, société à responsabilité limitée au capital de 5 000 €, dont le siège est à ARRAS (62000), 8 rue COURLANCY, identifiée au SIREN sous le numéro 433 291 090 et immatriculée au Registre du commerce et des sociétés d’ARRAS.
PRÉSENCE – REPRÉSENTATION
La société SARL RENOVACYCLO est représentée à l’acte par Madame Sara TREK, agissant en qualité de gérante de ladite société, nommée à cette fonction aux termes de l’article 13 des statuts et disposant de tous pouvoirs en vertu de l’article 14 des statuts.
La clause doit identifier sans ambiguïté la personne morale, sa forme, son capital, son siège et son immatriculation, puis préciser la qualité et les pouvoirs de la personne physique qui la représente à l’acte.
Méthode pour réussir l’épreuve
1. Qualifier les faits
Commencez par identifier les personnes, les biens, les actes et les relations juridiques utiles. Utilisez le vocabulaire juridique précis.
2. Poser la règle
Énoncez la règle de droit applicable et ses conditions avant de l’appliquer à la situation.
3. Appliquer au cas
Reliez chaque condition de la règle aux faits du dossier. Ne restez pas dans une récitation abstraite du cours.
4. Conclure clairement
Terminez chaque question par une réponse nette et juridiquement justifiée, puis vérifiez que vous répondez exactement à la demande.
FAQ — BTS CJN 2024 — E6
Quelles pièces doivent être réunies pour la vente immobilière Paume / Xou ?
Le notaire contrôle notamment le titre de propriété, le cadastre, les diagnostics, l’urbanisme, les servitudes, les éventuelles garanties et la situation d’occupation. Les pièces varient selon les caractéristiques du bien.
Comment traiter une hypothèque inscrite lors d’une vente immobilière ?
Le notaire examine la validité et l’état des inscriptions, contacte les créanciers concernés et organise, lorsqu’elle est nécessaire, la mainlevée ou la radiation permettant de sécuriser l’opération.
Comment calculer les émoluments d’une vente pour 23 000 euros ?
Le calcul applique le tarif réglementé et les tranches indiquées dans le sujet au prix de vente de 23 000 €. Il convient de distinguer émoluments hors taxes, TVA et autres frais de l’acte.
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