E6 sujet zéro — Opale, Le Belvédère

Question 1 — Influence d’Est Habitat sur les votes

Le bailleur social Est Habitat détient les lots 1, 4, 5, 8 et 10, soit 130 + 400 + 450 + 180 + 450 = 1 610 tantièmes sur 3 000 de parties communes générales (53,67 %). Les autres copropriétaires totalisent 1 390 tantièmes. La réduction des voix d’un copropriétaire majoritaire visée à l’article 22 de la loi du 10 juillet 1965 ne s’applique pas ici à l’organisme HLM vendeur, conformément à l’article L. 443-15 du CCH cité dans le document 2.

Majorité de l’article 24 : si les autres votes ne compensent pas sa position, Est Habitat peut emporter seul un vote ordinaire lorsqu’il vote pour (sous réserve des voix effectivement exprimées). Article 25 : ses 1 610 voix dépassent 1 500, majorité absolue de l’ensemble des 3 000 voix : il peut faire adopter seul une proposition qui relève de cette majorité. Article 26 : la double majorité exige également une majorité en nombre de copropriétaires, qu’Est Habitat ne réunit pas seul puisqu’il est un seul copropriétaire, même s’il détient plusieurs lots. Il peut bloquer le seuil des deux tiers en votant contre. Cette analyse porte sur le premier tour des votes aux parties communes générales, tel que demandé.

Question 2 — Clés de répartition du financement

Le financement de 33 010,00 € comprend : (1) une affectation de fonds de travaux de 17 000 × 1 670 / 3 000 = 9 463,33 € : le fonds avait été appelé sans spécialisation et l’on détermine la quote-part du bâtiment B à partir des tantièmes généraux ; (2) le loyer annuel des antennes 5G de 9 000 €, attaché au toit du bâtiment B et affecté intégralement selon la clé retenue dans le projet (1 250 / 1 250) ; (3) le solde 33 010 – 9 463,33 – 9 000 = 14 546,67 €, réparti selon les tantièmes du bâtiment B (1 250).

Le document 3 propose trois échéances égales : 14 546,67 / 3 = 4 848,89 € chacune, pour les semestres 2/2025, 1/2026 et 2/2026. Les clés de répartition reposent donc sur la nature de chaque financement, non sur une division égale entre les lots.

Question 3 — Trois appels de travaux des époux Béghin

Le couple Béghin possède le lot 9, avec 290 tantièmes bâtiment B sur 1 250 (document 1). Chaque appel collectif est de 4 848,89 € : la quote-part est donc 4 848,89 × 290 / 1 250 = 1 124,94 € après arrondi. Les trois appels représentent environ 3 374,82 € si l’on additionne les montants individuels arrondis, ou 14 546,67 × 290 / 1 250 = 3 374,83 € en calculant sur le total avant arrondis. L’écart de 0,01 € relève du traitement des arrondis à régulariser sur l’un des appels.

Question 4 — Incompétence de la présidente du conseil syndical

La présidente du conseil syndical ne peut pas, à titre personnel, infliger une mise à pied ni conduire la procédure de licenciement. Selon l’article 31 du décret du 17 mars 1967 (document 4), c’est le syndic qui engage, dirige et congédie le personnel employé par le syndicat des copropriétaires ; l’assemblée générale fixe seule le nombre et la catégorie des employés. Le conseil syndical exerce une mission d’assistance et de contrôle du syndic, sans pouvoir disciplinaire autonome. Le courrier de Mme Luibert est donc irrégulier et ne produit pas l’effet attendu ; le syndic doit reprendre l’évaluation et, le cas échéant, la procédure.

Question 5 — Étapes de l’entretien préalable au licenciement

Le syndic doit caractériser les faits et réunir les pièces (avertissements, dates, témoignages), puis convoquer M. Christin à un entretien préalable par lettre recommandée ou remise contre décharge. La convocation expose l’objet, la date, l’heure, le lieu et les possibilités d’assistance. Respecter le délai d’au moins cinq jours ouvrables entre la présentation/remise de la convocation et l’entretien. Pendant l’entretien, exposer les griefs, recueillir ses explications et ne pas annoncer une décision irrévocable. Après réflexion et respect du délai légal minimal, notifier, s’il y a lieu, un licenciement motivé par lettre recommandée avec avis de réception ; assurer le préavis et les droits liés à une faute simple. L’analyse de la qualification de faute dépend de faits précis, non des seules tensions évoquées.

Question 6 — Indemnités légale et conventionnelle

Ancienneté retenue dans le sujet : 7 ans ; salaire mensuel brut constant 1 956,55 € (document 8). La convention collective, article 16, prévoit 1/5 de mois par année sur les sept premières années, sans majoration pour les années au-delà de la septième : 1 956,55 × (7/5) = 2 739,17 €. Le sujet fournit une indemnité légale de 3 423,96 €. Il faut attribuer au salarié le montant le plus favorable, soit 3 423,96 € (sous réserve des éléments effectivement retenus pour le calcul légal, donnés ici par le sujet). Ne pas additionner les deux indemnités.

Question 7 — Vote sur la suppression du poste

Selon le document 4, l’assemblée générale décide du nombre et de la catégorie des employés. Si la suppression ne porte pas atteinte à la destination de l’immeuble (condition posée dans le sujet), l’analyse d’une résolution à la double majorité de l’article 26 conduit ici à comparer : 32 copropriétaires sur 60 (majorité en nombre acquise) et 6 800 voix sur 10 000 (plus des deux tiers, soit 6 666,67 voix). Sur ces données, les deux seuils sont dépassés et la suppression pourrait être adoptée dans les conditions annoncées, sous réserve de la conformité du règlement et de la résolution portée à l’ordre du jour. Le vote ne remplace pas la procédure individuelle de licenciement.

Question 8 — Formulaire à compléter par le syndic (annexe 1)

Reporter dans les zones réservées au syndic : Résidence Le Retable, 5 rue de Sentheim, 68100 Mulhouse ; assemblée générale du 15 mai N à 18 h ; lieu : syndic Opale, 7 rue du Rebberg, 68100 Mulhouse. Retour à Opale, à cette même adresse, ou à alexandraschmitt@syndicopale.fr, avec réception au plus tard trois jours francs avant la réunion (pour le 15 mai N, date indicative de réception : 11 mai N selon le décompte de trois jours francs).

Préremplir les intitulés de résolution : 1 élection du président de séance, 2 élection du secrétaire, 3 élection du scrutateur, 4 rapport du conseil syndical (sans vote), 5 approbation des comptes. Pour chaque résolution soumise au vote, laisser les cases « pour / contre / abstention » vierges. La copropriétaire doit pouvoir compléter elle-même son identité, son domicile, sa date et sa signature ; ses lots 15 et 28 sont rappelés au besoin dans les informations du syndic. Ne pas choisir à sa place ses votes.

Question 9 — Courriel de réponse à Mme Athéna Day

De : alexandraschmitt@syndicopale.fr
À : Athena.day@free.fr
Objet : Votre vote par correspondance – assemblée générale Le Retable du 15 mai N

Madame,

Vous pouvez finalement participer à l’assemblée générale en personne. Dans ce cas, conformément à l’article 14-1 du décret du 17 mars 1967, votre formulaire de vote par correspondance ne sera pas comptabilisé pour les décisions auxquelles vous prendrez part : votre participation à l’assemblée prévaut.

Lorsqu’une résolution est amendée pendant les débats, un copropriétaire qui avait voté pour par correspondance est assimilé à un copropriétaire défaillant pour cette résolution modifiée, comme le précise l’article 17-1 A de la loi de 1965. Ce mécanisme évite d’attribuer votre approbation à un texte différent de celui que vous avez examiné.

Nous restons à votre disposition. Bien cordialement,
Alexandra Schmitt — Syndic Opale

Question 10 — Avis d’échéance des époux Denali : calcul du SLS

Choisir le bon plafond. Le document 12 précise les dates de naissance de Mme Estelle Denali (22 avril 1992) et de M. Patrick Denali (27 janvier 1994). En 2025, ils ont respectivement 33 et 31 ans après leurs anniversaires : leur somme d’âges est supérieure à 55 ans, même au début de l’année. Sans enfant à charge, ils ne constituent pas un « jeune ménage » au sens du document 13. Il faut retenir la catégorie 2 — autres régions : 30 984 €, et non la catégorie 3.

Ressources : 21 850 + 27 070 = 48 920 €. Dépassement du plafond : (48 920 − 30 984) ÷ 30 984 × 100 = 57,89 % environ. Selon la formule du tableau du document 13, CDPR = 0,27 + 0,06 × (57,89 − 20) ≈ 2,5433. La surface étant de 81 m² et le SLR de zone 2 de 1,24 €/m², le SLS mensuel = 81 × 2,5432765 × 1,24 ≈ 255,45 €, en conservant les décimales pendant le calcul. Un arrondi préalable du pourcentage ou du coefficient peut expliquer une légère différence selon la convention demandée.

Avis d’échéance de juin 2025 : loyer hors charges 520,02 € + provisions 85,00 € + SLS 255,45 € = 860,47 € de montant mensuel. Les cinq SLS provisoires déjà appelés de janvier à mai (702,98 € par mois) doivent être régularisés : 5 × (702,98 − 255,45) = 2 237,65 € en faveur des locataires. En l’absence d’autres mouvements du compte, le solde est donc 1 377,18 € en faveur des locataires (2 237,65 − 860,47). Ne pas rembourser les 25 € de frais de dossier, expressément qualifiés de non remboursables par le document 13. Reporter séparément les sommes dues et le crédit sur l’annexe 2, sans transformer le crédit en montant à régler.

Contrôle du plafond : 30 % des ressources annuelles représente 48 920 × 30 % ÷ 12 = 1 223 € par mois. Le loyer hors charges augmenté du SLS (775,47 €) reste en dessous. Ce contrôle n’altère pas le calcul ci-dessus.

Question 11 — Avantages du prêt social location-accession

Le PSLA permet aux époux Denali de devenir progressivement propriétaires d’un logement neuf à prix plafonné, sous conditions de ressources. Ils peuvent d’abord occuper le logement en phase locative et payer une redevance comprenant une part locative et une part acquisitive constituant une épargne à déduire du prix d’achat s’ils lèvent l’option. Ils testent ainsi leur capacité financière avant de s’engager. La brochure annonce également, selon conditions, TVA à 5,5 %, exonération de taxe foncière sur 15 ans pour le neuf, décote de 1 % du prix par année de location, éventuel prêt à taux zéro et dispositifs de sécurisation (rachat / relogement).

Le conseil doit rester personnalisé : vérifier le prix, la redevance, la mensualité future, les charges de copropriété, la fiscalité et les conditions d’octroi. L'exemple financier de la brochure concerne un logement fictif et ne doit pas être attribué aux époux Denali.