E5 sujet zéro — Sceaux Immo

Question 1 — Rédiger l’avis de valeur du bien de M. Dolly

Base de comparaison (annexe 1). Une sélection cohérente de ventes de T2 comparables est constituée par les biens 3, 4, 7 et 9 : respectivement 243 000 € pour 45 m², 224 400 € pour 44 m², 227 900 € pour 43 m² et 233 200 € pour 44 m². Les prix unitaires sont 5 400, 5 100, 5 300 et 5 300 €/m², soit une moyenne simple de 5 275 €/m². La sélection et la pondération peuvent être adaptées si elles sont justifiées.

Analyse 1 — comparaison : A = 43,96 m² × 5 275 € = 231 889 €. Analyse 2 — médiane de secteur : B = 43,96 m² × 5 263 € = 231 361,48 €.

Analyse 3 — grille de valorisation : une lecture argumentée donne : ravalement voté −4, balcon +1, ascenseur +1, transports situés à environ 10 min +1, calme +2, 2e étage avec ascenseur +3, année 1994 +2, bonne isolation +2, parking et cave +2 ; soit C = +10 points. Certaines appréciations (notamment le caractère calme et les travaux intérieurs) restent discutables : la grille n'est pas une valeur officielle déterminée mécaniquement.

Estimation avec ces hypothèses : [(231 889 + 231 361,48)/2] × 1,10 = 254 787,76 € net vendeur estimé, que l'on peut arrondir à environ 255 000 €. Pour des honoraires de 4 % TTC à la charge de l'acquéreur, le prix affiché serait d'environ 265 200 € HAI (255 000 × 1,04). Indiquer les deux montants et les limites de la méthode dans l'avis écrit.

Question 2 — Compléter le mandat exclusif de vente

Inscrire mandat exclusif n° 777, sans démarchage à domicile puisque la signature est prévue en agence. Mandant : M. Dolly (son état civil et ses coordonnées doivent être vérifiés, non inventés). Mandataire : Agence SCEAUX IMMO, SASU au capital de 8 000 €, 85 avenue Camberwell, 92330 Sceaux, RCS Nanterre 739 146 825, représentée par Arthur Pluton, carte CPI 7501 2019 000 022 325.

Désignation : appartement T2 situé au 13 rue de la Mairie, appartement 203, bâtiment A, 2e étage, Sceaux ; environ 43,96 m² loi Carrez, avec cave lot n° 5, parking lot n° 19, appartement lot n° 33, balcon de 5,85 m² ; chauffage individuel électrique. Prix indicatif HAI de 265 200 € sur la base de l'avis de valeur arrondi ci-dessus ; rémunération 10 200 € TTC à la charge de l'acquéreur. Il s'agit d'un exemple de remplissage dépendant de l'estimation effectivement retenue par le candidat.

Mentionner les diagnostics et pièces à vérifier (DPE C/GES C, superficie Carrez, informations de copropriété, PV d'assemblée et travaux de ravalement), la durée et les modalités de résiliation reproduites dans l'annexe 2, le séquestre désigné, ainsi que les signatures et la remise d'un exemplaire. Le notaire indiqué dans l'annexe est Maître Donkou. Ne pas compléter par des dates, numéros personnels ou qualifications non fournis.

Question 3 — Examiner la solvabilité de M. Baptiste

Le T2 est proposé à 580 € hors charges + 50 € de provisions = 630 € par mois. Le critère interne annoncé est une rémunération mensuelle égale à au moins trois fois le loyer, soit 1 890 € charges comprises (ou 1 740 € hors charges si l'agence raisonne sur le loyer hors charges ; il faut annoncer sa convention).

Le bulletin de solde reproduit à la page 11 du sujet comporte un net à payer de 1 873,15 € et un net avant prélèvement à la source de 1 958,70 €. Si l'agence retient le net effectivement payé, le ratio est 1 873,15 / 630 = 2,97 : le seuil de trois fois le loyer charges comprises manque de 16,85 €. Si elle retient le net avant impôt, le ratio est 3,11 et le seuil est atteint. Le choix de l'assiette de revenus doit donc être explicité ; le dossier n'est pas automatiquement « solvable » dans toutes les conventions.

Le contrat initial d'engagement militaire présenté indique une durée de cinq ans à compter de février 2022 : vérifier sa continuité effective et l'actualité des trois justificatifs de rémunération, au lieu de déduire la stabilité de l'emploi d'un seul contrat.

Question 4 — Conseiller les bailleresses sur la candidature de M. Baptiste

Proposer un avis nuancé à Mmes Chaiz : M. Baptiste présente un revenu proche du critère de solvabilité, mais sa conformité dépend du revenu retenu et de l'inclusion des charges. Le lien amical entre les familles ne constitue pas une preuve de capacité financière.

Vérifier les trois bulletins de solde, la situation contractuelle et, lorsque cela est légalement possible, les garanties adaptées, en respectant la liste réglementaire de pièces autorisées, les règles de non-discrimination et les éventuelles incompatibilités entre assurance loyers impayés et caution. Expliquer clairement le montant du dépôt de garantie : 580 €, selon le document 3. La décision appartient aux bailleresses, sur des critères objectifs.

Question 5 — Justifier la régularisation des charges de la monopropriété

Selon l'annexe 3 : surfaces 28, 42 et 60 m², total 130 m² ; consommations individuelles d'eau 40, 60 et 70 m³. L'entretien commun représente 1 440 € de ménage + 42 € de produits + 150 € d'électricité = 1 632 €. Le prix de l'eau est 743,75 / 175 = 4,25 €/m³. Les 5 m³ d'eau consacrés aux parties communes représentent 21,25 €, soit 1 653,25 € de charges communes à répartir selon la surface. La TEOM de 278 € se répartit selon la même clé.

Les charges annuelles récupérables totales sont 1 653,25 + 278 + (170 × 4,25) = 2 653,75 €, sous réserve de la récupérabilité des postes dans les conditions légales. La présentation ci-dessous répartit les montants avec arrondi au centime et ajustement d'un centime sur la TEOM de M. Isabay pour obtenir le total exact.

Explication pour Mme Catha : 1 653,25 × 28/130 ≈ 356,08 € de charges communes ; 278 × 28/130 ≈ 59,88 € de TEOM ; 40 × 4,25 = 170 € d'eau, soit 585,96 € contre 12 × 50 = 600 € de provisions : un trop-perçu de 14,04 € à lui restituer.

Question 6 — Faut-il modifier les provisions mensuelles ?

Les provisions actuelles sont de 50 €, 65 € et 85 €, soit 200 € par mois ou 2 400 € par an, contre 2 653,75 € de charges récupérables calculées. Une hausse modérée est donc justifiée pour limiter une régularisation défavorable aux locataires.

Sur la base de l'année constatée, le besoin moyen mensuel par logement serait de 585,96/12 ≈ 48,83 € pour Mme Catha, 878,95/12 ≈ 73,25 € pour M. Frances et 1 188,84/12 ≈ 99,07 € pour M. Isabay. Proposer à titre indicatif 49 €, 74 € et 100 € ; faire valider des provisions justifiées et réalistes, et non une hausse automatique sans examen des dépenses prévisibles.

Question 7 — Rédiger le courrier à Mme Catha

Objet : Régularisation annuelle des charges de votre logement

Madame,

Dans le cadre de la gestion de votre logement, nous avons arrêté les charges récupérables de l'exercice écoulé. Votre quote-part se décompose comme suit : charges communes 356,08 €, taxe d'enlèvement des ordures ménagères 59,88 € et consommation individuelle d'eau 170,00 €, soit un total de 585,96 €. Vous avez versé 600,00 € de provisions sur la même période.

Il en résulte un solde créditeur de 14,04 € en votre faveur, qui sera remboursé ou imputé avec votre accord selon les modalités de gestion applicables. Le décompte par nature de charges et le mode de répartition vous sont communiqués. Les pièces justificatives pourront être consultées dans les conditions prévues par la loi ; nous restons à votre disposition pour convenir d'un rendez-vous.

Nous vous prions d'agréer, Madame, nos salutations distinguées.

Agence SCEAUX IMMO — Service gestion locative