BTS PI — E4 sujet zéro : Carquefou Immobilier

Question 1 — Analyser la décision du Conseil d’État du 13 février 2019

Faits et procédure. Une personne attaque un permis de construire tacite portant sur une maison et une exploitation agricole. Le tribunal administratif puis la cour administrative d’appel écartent sa demande, estimant son intérêt à agir insuffisant, compte tenu de la distance d’environ 160 mètres et de la faible visibilité du projet.

Problème juridique. Un propriétaire voisin peut-il justifier d’un intérêt à agir contre un permis alors que la construction sera peu visible depuis son bien ?

Solution. Le Conseil d’État, dans la décision reproduite au document 1, annule l’arrêt d’appel : la cour a commis une erreur de qualification juridique en ne tenant pas suffisamment compte du caractère naturel du secteur et de la situation de voisin immédiat, séparé du projet par une parcelle non construite. L’affaire est renvoyée à la cour administrative d’appel. Le Conseil d’État n’annule pas lui-même le permis de construire.

Portée. L’intérêt à agir s’apprécie concrètement au regard des effets possibles du projet sur les conditions d’occupation, d’utilisation ou de jouissance du bien. Une distance chiffrée ou une visibilité limitée ne suffisent pas, à elles seules, à exclure cet intérêt.

Question 2 — Mme Sarret peut-elle contester le permis ?

Faits. Mme Sarret exploite en location saisonnière une maison dans un environnement calme et naturel. Un projet de grand entrepôt de commerce électronique est prévu sur une parcelle voisine. Le plan cadastral (document 2) situe les deux terrains dans le même voisinage, sans permettre à lui seul de mesurer toutes les nuisances.

Règle. Pour contester une autorisation d’urbanisme, un particulier doit établir que le projet est de nature à affecter directement les conditions d’occupation, d’utilisation ou de jouissance de son bien (article L. 600-1-2 du code de l’urbanisme, sous réserve des conditions applicables au recours). La décision du document 1 montre que le caractère naturel du lieu et la proximité immédiate sont importants.

Application. La proximité du projet, l’ampleur de l’entrepôt et les risques de trafic, bruit ou dégradation du cadre paysager sont des arguments concrets à documenter ; ils pourraient affecter la jouissance de la maison ainsi que son attrait touristique. Il faudra notamment examiner l’implantation exacte, les accès poids lourds, la hauteur et les nuisances prévisibles.

Conclusion. Mme Sarret dispose d’arguments sérieux pour démontrer un intérêt à agir, mais cela ne garantit ni la recevabilité automatique ni l’annulation du permis. Il convient de vérifier les règles de délai et d’affichage, puis la légalité du projet au regard des règles d’urbanisme.

Question 3 a) — Analyser le parc résidentiel

Les données INSEE du document 3 révèlent une croissance marquée du parc : 1 041 logements en 1968 contre 10 056 en 2021, soit une augmentation de 9 015 logements (environ +866 %). Entre 2010 et 2021, le parc passe de 7 379 à 10 056 logements, soit +36,3 %.

Le parc reste majoritairement composé de maisons, mais les appartements progressent rapidement : leur nombre a presque doublé depuis 2010. Parmi les résidences principales, les logements de cinq pièces ou plus représentent 47,3 % en 2021. Le statut de propriétaire prédomine (5 319 ménages), tout en laissant un marché locatif significatif (3 493 locataires). Pour l’agence, cela ouvre des possibilités de transaction, mais aussi de location et de gestion.

Question 3 b) — Analyser le tissu économique

Le document 4 indique 21 417 emplois salariés à la fin de 2022. Le bloc « commerce, transports, services divers » en regroupe 13 503, soit 63 %, devant l’industrie (3 831 ; 17,9 %), l’administration/enseignement/santé/action sociale (2 166 ; 10,1 %), la construction (1 770 ; 8,3 %) et l’agriculture (147 ; 0,7 %). Cette structure traduit une économie fortement tertiarisée, mais également dotée d’une activité industrielle.

En 2023, 274 entreprises ont été créées, dont 70,8 % d’entreprises individuelles. Les activités spécialisées, scientifiques, techniques et de soutien constituent le premier groupe de créations (79), suivies du commerce, transports et hébergement-restauration (46). L’attractivité économique et l’emploi constituent un facteur favorable à la demande de logements ; il faut cependant rapprocher cette demande des prix, revenus et déplacements des ménages avant toute décision commerciale.

Méthode : ne pas confondre le nombre d’emplois par secteur (photographie de 2022) et le nombre de créations d’entreprises (flux de 2023).

Question 4 — Le courriel de M. Brumel protège-t-il la commission ?

Faits. Le propriétaire confirme par courriel souhaiter vendre son logement de 113 m² pour 400 000 € et verser 20 000 € à l’agence (soit 5 % de 400 000 €). L’agence souhaite savoir si ce simple échange lui assure le paiement de la rémunération.

Règle de droit. L’article 72 du décret du 20 juillet 1972, reproduit dans le document 5, exige que le titulaire de la carte « Transactions sur immeubles et fonds de commerce » détienne préalablement un mandat écrit, précisant son objet, et qu’il l’inscrive chronologiquement au registre des mandats. Le document 6 (Cass. 1re civ., 8 avril 2010) refuse d’assimiler une simple lettre donnant accord au prix et à la commission à un mandat régulier.

Application. Même si le courriel de M. Brumel mentionne le bien, le prix et les 20 000 € de rémunération, il ne suffit pas à sécuriser le droit à commission conformément au formalisme imposé aux professionnels. Le calcul de 5 % ne remplace pas les mentions obligatoires du mandat ni son inscription au registre.

Conclusion et action. L’agence doit faire signer avant toute négociation ou commercialisation un mandat conforme, comportant notamment l’identification des parties, la désignation du bien, les conditions de rémunération et les autres mentions requises, puis enregistrer le mandat. Le simple courriel ne permet pas de garantir le paiement de la commission.