2026 E5 — Versaillis Immo

Question 1 — Estimer le prix, honoraires compris

Document 3 : surface Carrez de 82,60 m² ; référence de vente 8 571 €/m². Valeur théorique : 82,60 × 8 571 = 707 964,60 €. Selon l’arrondi au millier supérieur imposé : 708 000 € hors honoraires.

Au barème de l’agence (document 2), tranche 400 000–749 999 €, les honoraires TTC sont de 5 %, soit 708 000 × 5 % = 35 400 €, à la charge de l’acquéreur. Prix proposé FAI : 743 400 €. Le calcul est présenté en appliquant le pourcentage à la valeur hors honoraires, hypothèse de lecture retenue pour l’exercice ; les modalités exactes du barème doivent être précisées dans le mandat.

Il s’agit d’une estimation par comparaison surfacique, pas d’une expertise immobilière : étage, état, exposition, DPE, copropriété et localisation justifient un ajustement motivé.

Question 2 — Calculer la rentabilité brute d’une location meublée

Document 3 : loyer indicatif de 23,91 €/m². Loyer mensuel théorique : 82,60 × 23,91 = 1 974,97 € ; soit 23 699,59 € par an. Rentabilité brute sur la valeur estimée hors honoraires : 23 699,59 / 708 000 × 100 = 3,35 % (arrondi).

La rentabilité brute ignore taxe foncière, charges non récupérables, vacance, frais de gestion, assurance, meubles, entretien et impôt. Le loyer effectif demeure soumis, le cas échéant, aux règles applicables de fixation du loyer : le prix de marché présenté dans le sujet n’est pas à lui seul une validation réglementaire.

Question 3 — Conseiller sur vente ou location meublée

Vente : liquidités immédiatement mobilisables pour l’installation en Martinique, absence de gestion à distance et risque locatif supprimé. Le bien ayant été reçu par succession, les conséquences fiscales et patrimoniales sont à étudier avec le notaire (prix d’acquisition fiscal, exonération éventuelle liée à la résidence principale).

Location meublée : maintien d’un actif patrimonial, loyers réguliers en principe et possibilité de retour, mais rendement brut limité à environ 3,35 %, fiscalité du meublé, mobilier, vacance et gestion à distance. Les diagnostics, charges et contraintes locales doivent être vérifiés.

Conseil circonstancié : étant donné le projet de départ et le souhait de décider rapidement, privilégier la vente si le couple a besoin de liquidités et ne souhaite pas gérer un logement à distance ; si la conservation patrimoniale prime, établir au préalable un prévisionnel de rentabilité nette et un mandat de gestion.

Question 4 — Rédiger une annonce conforme

Avant publication : faire contrôler la conformité du DPE à la date de mise en annonce et compléter les mentions réglementaires énergétiques requises, notamment les dépenses théoriques annuelles d’énergie figurant au diagnostic ; vérifier aussi l’état des risques et les diagnostics nécessaires (immeuble ancien, termites, etc.). Le DPE indiqué est daté du 2 juillet 2021 : il relève des diagnostics établis depuis le 1er juillet 2021, normalement valables dix ans. Vérifier néanmoins sa date exacte, son intégrité et les mentions obligatoires avant publication. Le document 4 contient le graphisme du DPE, mais ses données ne sont pas toutes reconstituées dans le texte de l’exercice.

Question 5 — Taux d’effort, charges comprises

Le studio est estimé à 20 × 30 = 600 € de loyer hors charges, plus 52 € de provisions : loyer charges comprises = 652 €.

Le revenu du garant n’est pas un revenu du locataire : il ne convient pas de lui attribuer artificiellement un « taux d’effort locataire ».

Question 6 — Courriel de conseil à Mme Prince

Question 7 — Répondre aux deux avis (annexe 1)

Réponse au couple Jean (avis positif) :

Réponse à Constance M. (avis négatif) :

Réponses individualisées, professionnelles, sans contester publiquement la parole du client ni exposer des données personnelles.

Question 8 — Régularisation des charges de 2025

Document 7 : total des charges indiquées comme récupérables 602,98 € ; taxe d’enlèvement des ordures ménagères 466 € (montant fourni pour 2025). Total théorique : 1 068,98 €. Provisions appelées en 2025 : 80 × 12 = 960 €. Solde à payer par la locataire : 108,98 €.

Vigilance juridique : le tableau source range 60,64 € de « procédure et contentieux » dans la colonne des charges locatives. Cette dépense n’est en principe pas récupérable au regard de la réglementation des charges locatives. En la retranchant, le total juridiquement récupérable devient 1 008,34 € et le complément dû seulement 48,34 €. Il faut distinguer le résultat mécanique obtenu en suivant la colonne du sujet du montant à retenir après qualification juridique, et vérifier les pièces justificatives ainsi que les règles relatives à la TEOM.

Question 9 — Nouvelle provision mensuelle dès juin 2026

Selon la colonne « charges locatives » du sujet : 1 068,98/12 = 89,08 € ; arrondi à la dizaine supérieure = 90 € par mois.

Si l’on corrige l’imputation des frais de contentieux non récupérables, 1 008,34/12 = 84,03 €, ce qui conduit également à 90 € après l’arrondi demandé. La provision révisée ne dépend donc pas ici de la divergence de qualification.

Question 10 — Avis d’échéance de juin 2026 (annexe 2)

Émetteur : Versaillis Immo, service gestion locative, 33 rue du Potager du Roi, Versailles. Destinataire : Mme Wonder, résidence Louis XIV, studio lot n°2, 25 avenue de la Mairie, 78000 Versailles. Période : 1er au 30 juin 2026. Date limite : 5 juillet 2026 (échéance le 5 du mois suivant, selon le document 8).

Référence de paiement : GLWONDER-AUBERT. L’annexe ne donne aucun solde antérieur ; le laisser à zéro uniquement si confirmé. Le loyer de 800 € est celui connu du document 8 : aucune nouvelle révision de loyer n’est demandée ici.

Question 11 — Compléter l’offre des époux Lennon (annexe 3)

Acquéreurs : Jean-Baptiste Lennon, né le 18 janvier 1988 à Caen ; Conception Lennon, née de Oliveira, le 25 avril 1989 au Mans ; domiciliés au 6 rue du Bassin du Roi Soleil, 78000 Versailles. Mariés le 10 mai 2019 à Bourges, sans contrat de mariage (régime légal de communauté réduite aux acquêts, sous réserve des éléments d’état civil).

Bien : appartement de 4 pièces, 82,60 m² Carrez, quartier Saint-Louis à Versailles, 2e étage, avec cave, lots 4 et 10 selon le document 3 ; mandat exclusif de vente n° 136.

Offre : 710 000 € honoraires d’agence inclus (montant demandé dans le courriel, qui diffère du prix affiché de 743 400 €). Financement : prêt demandé 250 000 €, taux nominal annuel hors assurance 3,34 %, solde financé sans autre emprunt : 460 000 €, hors frais d’acquisition. La condition d’obtention du prêt doit être formulée conformément aux règles légales ; les mentions imprimées de l’annexe ne remplacent pas l’information précontractuelle requise.

Validité : offre signée le samedi 23 mai 2026, valable huit jours : expiration retenue au 31 mai 2026 à minuit (à expliciter dans le document pour éviter toute ambiguïté de computation). Mandataire du vendeur : agence Versaillis Immo, 33 rue du Potager du Roi, 78000 Versailles, représentée pour cette offre par Alix Maintenon (titulaire de l’attestation de collaborateur).

Faire signer chacun des époux avec la mention « Bon pour achat » demandée sur l’annexe. L’acceptation du vendeur exige une réponse écrite dans le délai. Attention : une offre acceptée peut former un engagement ; le mécanisme de protection de l’acquéreur immobilier non professionnel et les étapes de l’avant-contrat doivent être expliqués, sans présumer qu’une simple signature crée un délai général de rétractation sur l’offre elle-même.