E7 2026 — Groupe Cadran Immobilier

Question 1 — Expliquer le document IAL et les obligations de communication de l’agence

L’état des risques rassemble, pour le bien concerné, les risques réglementairement recensés (par exemple inondations, mouvements de terrain, séisme et risques technologiques selon sa localisation), le zonage applicable, et, lorsqu’ils sont concernés, les événements ayant donné lieu à indemnisation pour catastrophe naturelle ou technologique. Le document 1 est un exemple localisé sur une parcelle d’Auneuil : il ne doit pas être présenté comme l’état des risques de la maison visitée à Montreuil-sur-Mer.

Dans la transaction, l’agence doit faire figurer la mention des risques dans l’annonce lorsque la réglementation l’exige, permettre la consultation de l’état des risques dès la première visite, puis le remettre à l’acquéreur selon les formalités applicables à la promesse ou à l’acte authentique. L’état est daté de moins de six mois à la date pertinente et actualisé si les informations changent. Une vigilance distincte porte sur l’information relative aux sinistres indemnisés (obligation du vendeur). Il faut récupérer l’état correspondant à l’adresse et la parcelle réelles de chaque logement.

Question 2 — Décrire la méthode du diagnostiqueur pour classer le logement et estimer les coûts

Le DPE résidentiel utilise une méthode conventionnelle de calcul, dite 3CL, fondée notamment sur la géométrie et l’enveloppe du bâtiment, l’isolation, les équipements de chauffage, la production d’eau chaude, la ventilation et les conditions climatiques de référence. Le diagnostiqueur collecte des données justifiées et les saisit dans un logiciel conforme. La classification retient la moins favorable des deux étiquettes relatives à la consommation d’énergie primaire et aux émissions de gaz à effet de serre.

Les coûts annuels sont calculés à partir de cette consommation théorique et d’hypothèses réglementées de prix de l’énergie et d’usage standard. Pour la maison présentée, l’énoncé donne classe E et une fourchette annuelle de 1 510 à 2 044 € : il ne s’agit pas de la facture effectivement payée par le précédent occupant.

Question 3 — Indiquer l’intérêt et les limites du DPE pour les acheteurs et locataires

Intérêt : comparer les logements sur des bases communes, estimer l’ordre de grandeur des dépenses et des émissions, identifier les postes de déperdition et les améliorations possibles, apprécier les implications du classement énergétique sur la location et préparer une négociation ou un programme de travaux.

Limites : les habitudes réelles (température, nombre d’occupants, présence au domicile), la météo, les tarifs des fournisseurs et la qualité effective d’exécution influent sur la facture. Les données techniques recueillies peuvent aussi être incomplètes ; les documents 2 et 3 soulignent les écarts possibles entre calcul conventionnel et réalité. Il faut compléter l’analyse par les factures, justificatifs techniques, devis et, selon le cas, un audit énergétique, sans confondre DPE et garantie de consommation.

Question 4 — Présenter les aides accessibles sans condition de revenus

Le document 4 permet de distinguer les aides sans condition de ressources à l’éligibilité de celles attribuées selon les revenus. Même en l’absence de MaPrimeRénov’, les époux peuvent notamment étudier :

• les certificats d’économies d’énergie (CEE), versés par les acteurs obligés pour des opérations éligibles, avec montants variables ;
• l’éco-prêt à taux zéro (éco-PTZ), sans condition de ressources, sous réserve du logement, de la nature des travaux et de l’accord de l’établissement prêteur ;
• la TVA à taux réduit (5,5 % pour des travaux d’amélioration énergétique éligibles), sans condition de ressources ;
• certaines aides locales et exonérations éventuelles, à vérifier auprès de la collectivité car elles peuvent comporter leurs propres critères.

Les dispositifs ne se cumulent pas automatiquement : vérifier avant signature des devis les conditions d’éligibilité, d’ancienneté du logement, de qualification RGE et la chronologie des demandes. L’obtention d’une aide dépend des critères réglementaires applicables et de la décision de l’organisme instructeur.

Question 5 — Le bardage bois blanc et le recul à 2 mètres sont-ils possibles ?

Implantation : le document 5, article 1AU 6, prévoit en principe un retrait d’au moins 6 mètres de l’alignement de la voie publique. Le plan de la parcelle T34 (document 8) prévoit lui aussi une implantation en retrait. Un projet situé à 2 mètres de la voirie n’est donc pas conforme à la règle générale présentée ; une disposition spécifique du lotissement ou de l’autorisation d’urbanisme devrait être vérifiée avant toute affirmation contraire.

Bardage bois blanc : l’extrait du PLU fourni reproduit les articles d’accès, d’assainissement et d’implantation, sans règle exploitable sur les matériaux ou couleurs des façades. Il serait incorrect de conclure qu’un bardage blanc est autorisé ou interdit sur cette seule base. Il faut consulter les autres articles du PLU, le règlement de lotissement, les prescriptions architecturales éventuelles, puis confirmer la modification auprès du service instructeur. Elle peut nécessiter une adaptation du permis.

Question 6 — Expliquer le rôle des panneaux photovoltaïques et de la PAC dans la RE 2020

Les panneaux photovoltaïques produisent de l’électricité à partir du rayonnement solaire, ce qui peut limiter les achats d’électricité et la consommation conventionnelle d’énergie non renouvelable selon le mode de valorisation retenu. La pompe à chaleur air-eau capte de l’énergie de l’air extérieur grâce à un cycle thermodynamique ; elle consomme de l’électricité mais restitue généralement davantage de chaleur utile, d’où une réduction possible de l’énergie primaire consommée par rapport à un système moins performant.

Le document 7 rappelle trois objectifs de la RE 2020 : sobriété/décarbonation énergétique (Bbio, Cep et Cep,nr), confort d’été et limitation de l’impact carbone du bâtiment sur son cycle de vie. Ces équipements peuvent contribuer aux exigences énergétiques et carbone, mais ne garantissent pas à eux seuls la conformité : isolation, conception bioclimatique, bilan carbone des matériaux et confort d’été restent à justifier par l’étude réglementaire.

Question 7 — Donner un avis argumenté sur l’efficacité des panneaux selon les pans de toiture

Le plan de masse du document 8 comporte une rose des vents et les plans du bâtiment. Pour apprécier la performance, il faut identifier le pan le plus exposé au sud, la pente de toiture, l’ombre portée par les constructions/arbres, les masques proches et l’espace réellement utilisable pour les modules. Les pans orientés est ou ouest restent exploitables mais produisent moins, toutes choses égales par ailleurs, qu’un pan idéalement exposé au sud et sans ombre. Un pan vers le nord est généralement défavorable.

Le document ne fournit ni simulation d’ensoleillement, ni puissance installée, ni obstacles précisément mesurés : aucun rendement chiffré sérieux ne peut donc être déduit du seul plan. La recommandation professionnelle est de faire établir une étude d’orientation/inclinaison et d’ombrage, puis une estimation annuelle de production en kWh.

Question 8 — Assurance dommages-ouvrage : cadre réglementaire et intérêt

L’assurance dommages-ouvrage (DO) est en principe obligatoire pour la personne qui fait réaliser des travaux de construction entrant dans son champ, conformément à l’article L. 242-1 du Code des assurances ; elle doit être souscrite avant l’ouverture du chantier. Le cas particulier de la personne physique construisant pour elle-même ou sa famille peut être exempté des sanctions pénales pour défaut d’assurance, sans effacer le principe de l’obligation ni les difficultés pratiques en cas de sinistre ou de revente.

La DO permet, après la garantie de parfait achèvement et selon les mécanismes légaux, de préfinancer rapidement les réparations des désordres de nature décennale, sans attendre l’issue d’une procédure visant à répartir les responsabilités entre constructeurs et assureurs. Elle fonctionne en lien avec l’assurance de responsabilité décennale des intervenants. Le devis joint au document 9 permet d’illustrer le coût, mais ce coût doit être comparé au risque financier d’une réparation lourde et aux conséquences lors d’une revente dans les dix ans.