BTS PI 2026 E6 — CONFIANCIMMO / BIENÊTRE

Question 1 — Participation aux travaux de VMC du bâtiment D

Le règlement établit des parties communes spéciales par bâtiment. Mme Mangin achète les lots 55 et 217, rattachés au bâtiment B. Le remplacement de la VMC propre au bâtiment D relève normalement des charges spéciales du bâtiment D : elle n’a donc pas à les supporter, à condition que l’équipement et les travaux relèvent effectivement de cette clé et non des charges générales. Le seul fait qu'une dépense soit votée par le syndicat n'autorise pas à la répartir sur tous les lots.

Question 2 — Répartition des travaux de lampadaires lors de la vente

Les lampadaires extérieurs sont répartis selon les charges communes générales (résolution 16). Les deux lots acquis totalisent 500 / 100 000 tantièmes (lot 55 : 480 ; lot 217 : 20), soit 0,5 %. Coût théorique de travaux imputable à ces lots : 17 506,39 × 0,5 % = 87,53 €. Premier appel : 50 % le 1er juin 2026, soit 43,77 € ; second : 50 % le 1er septembre 2026, soit 43,76 € après ajustement d’un centime afin que les deux appels totalisent exactement 87,53 €.

Pour les honoraires du syndic (résolution 17), base : 15 914,90 € HT × 6 % TTC = 954,89 € TTC ; quote-part : 954,89 × 0,5 % = 4,77 €, exigible le 1er septembre. La signature ayant lieu le 13 juillet, le syndicat appelle normalement le propriétaire lors de l'exigibilité : premier appel chez le vendeur Forest, second appel et honoraires chez l'acquéreuse Mangin. Une clause de répartition différente entre vendeur et acquéreur n'est pas opposable au syndicat ; un éventuel remboursement se règle entre eux.

Question 3 — Appels de fonds 2026 adressés à Mme Mangin

Le budget 2026 reste inchangé. Mme Mangin devient copropriétaire le 13 juillet : les provisions trimestrielles déjà exigibles au 1er janvier, au 1er avril et au 1er juillet relèvent en principe du vendeur à leur date d’exigibilité. L'appel du 1er octobre 2026 sera adressé à l’acquéreuse.

À ajouter les appels du 1er septembre pour lampadaires : 43,76 € + 4,77 € = 48,53 €, sous réserve de l'adoption des résolutions. L’avance permanente à reconstituer, si elle est demandée à l’acquéreuse, est de 11 000 × 500 / 100 000 = 55 € ; sa restitution au vendeur et sa reconstitution dépendent du mécanisme comptable et du règlement. Les versements au fonds travaux du vendeur restent attachés au lot et ne sont pas reconstitués par l’acheteuse. Les 2025 régularisations ne se confondent pas avec les provisions budgétaires 2026.

Question 4 — Installation immédiate d’une pompe à chaleur

Le percement de la façade et la pose de l’unité extérieure affectent une partie commune ou l’aspect extérieur de l’immeuble. Une autorisation préalable de l'assemblée générale à la majorité de l'article 25 b) est nécessaire ; le seul accord du syndic ou du conseil syndical ne suffit pas. Mme Mangin ne sera propriétaire qu’après la vente et ne peut donc exécuter immédiatement les travaux sans cette autorisation. En cas de travaux irréguliers, le syndicat peut demander leur suspension, la dépose, la remise en état et des dommages-intérêts éventuels. L'arrêt d'Aix-en-Provence fourni (8 juin 2023) illustre une remise en état sous astreinte à raison d'une climatisation installée sans autorisation. Comme demandé, l'autorisation d’urbanisme est laissée de côté.

Question 5 — Participation à l’AG du 23 mai 2026

L'assemblée générale du 23 mai précède de plusieurs semaines la vente du 13 juillet : M. Forest reste le copropriétaire appelé à voter, Mme Mangin ne pouvant voter personnellement en qualité de copropriétaire. Elle pourrait éventuellement y assister et voter sur mandat écrit du vendeur, dans le respect des règles de représentation, ou discuter avec lui du sens du vote. Elle doit également être informée des décisions prises et de leurs incidences financières avant l'acte. La convocation du 3 avril remise au compromis du 10 avril ne vaut pas à elle seule droit de vote de l’acquéreuse.

Question 6 — Adoption de la résolution 17

Voix exprimées pour : 52 580 ; contre : 9 988 ; abstentions : 755 ; défaillants : 36 677. Total = 52 580 + 9 988 + 755 + 36 677 = 100 000 voix. L'article 25 exige plus de la moitié des voix de tous les copropriétaires, soit plus de 50 000 voix sur 100 000. Les 52 580 voix favorables dépassent le seuil : la résolution 17 est valablement adoptée à la majorité absolue, sans second vote.

Question 7 — Courriel de demande de signature du procès-verbal

Le décret du 17 mars 1967, article 17 reproduit dans le sujet, permet la signature à la fin de séance ou dans les huit jours qui suivent. Pour l’AG du 23 mai 2026, les huit jours suivant la réunion conduisent au 31 mai 2026 (dimanche). Les articles 641 et 642 du Code de procédure civile ne permettent pas, à eux seuls, d’affirmer que ce délai de signature d’un procès-verbal de copropriété est automatiquement reporté au lundi. Afin de respecter sans ambiguïté le délai de huit jours, il est prudent d’organiser les signatures au plus tard le vendredi 29 mai 2026. Les signataires sont la présidente Mme Traoré, le secrétaire de séance (Camille Sacha si désigné comme tel) et les scrutateurs Mme Léandri et M. Lorca.

Le nom du secrétaire doit être adapté si le procès-verbal désigne un autre secrétaire ; l'énoncé indique que le candidat a assuré le secrétariat.

Question 8 — Décision de fermeture des portes

La décision sur les modalités d'ouverture des portes relève de la majorité de l'article 25 g) de la loi de 1965. Or la délégation au conseil syndical de l'article 21-1 ne peut porter que sur certaines décisions relevant de l'article 24. Le conseil syndical n'est donc pas compétent pour imposer seul la fermeture de 20 h à 7 h, même avec l'accord du syndic. Il convient de soumettre le projet à une assemblée générale à la majorité adéquate, en veillant aux conditions d'accès pour les activités autorisées ; ne pas diffuser le message annonçant cette décision comme acquise.

Question 9 — Validation du poste et coût annuel

L'assemblée générale fixe le nombre et la catégorie des emplois (article 31 du décret de 1967) ; le syndic engage et fixe les conditions individuelles. Le passage à un poste à temps partiel et de coefficient 589, en remplacement du poste existant, doit donc être conforme à une décision d'AG fixant le nouvel emploi et sa catégorie.

Calcul selon le barème de l'avenant 2025 reproduit dans le sujet : salaire conventionnel mensuel temps plein = (589 × 1,62) + 915 = 1 869,18 €. Pour le taux d'emploi indiqué de 68,57 %, salaire mensuel = 1 869,18 × 0,6857 = 1 281,70 € brut. Avec le 13e mois : 1 281,70 × 13 = 16 662,10 € brut annuel ; charges patronales estimées à 30 % : × 1,30 = 21 660,73 € par an (écart de quelques centimes possible selon le moment des arrondis). La prime d'ancienneté n'est pas à ajouter sans donnée d'ancienneté. Ce montant est une estimation, pas un coût complet incluant équipements et frais annexes.

Question 10 — Taux d’effort et reste à vivre de Mme Carrège

Le loyer charges incluses est de 586,21 €, dont 85,34 € de charges. Ressources = salaire 1 722 € + allocations familiales 422 € = 2 144 €. APL estimée : 133,76 €. Taux d'effort net = (586,21 − 133,76) / 2 144 × 100 = 21,10 %, inférieur au taux d'alerte de 25 %.

Ressources restantes = 2 144 − 586,21 + 133,76 = 1 691,55 € par mois. Une adulte et un enfant de 15 ans représentent 1,5 UC. Reste à vivre = 1 691,55 / (30 × 1,5) = 37,59 € / jour / UC, supérieur au seuil de 15 €. Le dossier de Mme Carrège est donc financièrement recevable et peut être présenté à la commission, sans préjuger de la décision finale.

Question 11 — Choix de trois dossiers pour la commission

Les cinq candidats sont éligibles à PLUS, mais les critères de taille du T3 (deux chambres), de situation sociale et de solvabilité guident une présélection argumentée. Mme Carrège (une enfant de 15 ans) satisfait les deux seuils : 21,10 % et 37,59 €/jour/UC. La famille Pates (un enfant handicapé) présente une situation prioritaire à examiner attentivement et des indicateurs favorables : 21,34 % et 16,34 €/jour. La famille Samairi (deux enfants adolescents) paraît adaptée à un T3 et reste financièrement compatible : 22,01 % et 19,13 €/jour. Le couple Charfeux/Cleme (16,56 %, 33,34 €/jour/UC) est solvable mais dispose de moins de besoins immédiats pour deux chambres. Le cinquième dossier, indiqué dans le tableau à 34,67 % de taux d'effort et 11,23 €/jour, dépasse les seuils d'alerte. La commission reste souveraine, dans le respect des priorités légales et de l'égalité de traitement. Point de vigilance : le tableau du PDF comporte une juxtaposition de cellules ; il faut vérifier l'identité du candidat correspondant à 34,67 % sur le document graphique, sans l'attribuer automatiquement à Mme Carrège.

Question 12 — Supplément de loyer de solidarité de M. Baptiste

Plafond PLUS de référence : 23 403 € ; RFR 2024 : 30 991 €. Dépassement = (30 991 − 23 403)/23 403 × 100 = 32,42 %, soit 32 points entiers pour le barème du sujet. CDPR à 20 % : 0,27 ; pour les points entiers 21 à 32 inclus (12 points) : 12 × 0,06 = 0,72 ; CDPR = 0,99.

Bordeaux est une agglomération de plus de 100 000 habitants : SLR = 1,23 €/m² d'après le tableau graphique de la page 14 ; surface = 50 m². SLS = 50 × 0,99 × 1,23 = 60,89 €/mois. Nouveau loyer hors charges = 310 + 60,89 = 370,89 €/mois ; charges 65 € en sus, soit 435,89 €/mois charges comprises. Le logement privé proposé à 400 € hors charges est donc supérieur de 29,11 € au loyer social avec SLS hors charges. Plafond réglementaire indiqué dans le sujet : 30 % × 30 991 / 12 ≈ 774,78 € mensuels ; le loyer social avec SLS reste en dessous. Conclusion : le SLS augmente son loyer, mais ne rend pas à lui seul le logement privé moins cher.