Fiche d’identité du sujet
Le candidat travaille au cabinet Floch, dans le XVe arrondissement de Paris, et assiste un gestionnaire locatif. La cliente, madame Giner, possède notamment un studio parisien de 22 m² et un T3 à Marne-la-Vallée loué depuis 2011 à monsieur Dassieu, aujourd’hui âgé de 68 ans.
Comment organiser les 3 heures
| Étape | Temps conseillé | Travail à réaliser |
|---|---|---|
| Lecture active | 20 min | Repérer les faits, dates, données chiffrées, textes juridiques et documents utiles à chaque question. |
| Mission 1 | 60 min | Calculer les évolutions, interpréter le marché et relier les mesures publiques aux déséquilibres observés. |
| Mission 2 | 45 min | Expliquer le démembrement, l’application au studio et les conséquences successorales. |
| Mission 3 | 45 min | Construire un véritable cas pratique : faits, problème, règle, application, conclusion. |
| Relecture | 10 min | Vérifier les calculs, la justification des réponses et la précision du vocabulaire juridique. |
Mission 1 — Étude du marché locatif parisien
Question 1 — Analyser le parc résidentiel locatif parisien
Une bonne réponse ne doit pas recopier les tableaux. Elle doit dégager la structure du parc en 2021 puis les évolutions de long terme.
1. Structure du parc locatif en 2021
| Catégorie | Nombre | Lecture |
|---|---|---|
| Parc locatif total | 698 003 logements | Base 100 %. |
| Logements sociaux | 204 112 | 29 % du parc locatif. |
| Logements privés loués | 493 891 | 71 % du parc locatif. |
| Privé non meublé | 353 341 | 51 % du parc locatif total. |
| Privé meublé | 140 550 | 20 % du parc locatif total. |
Le parc privé reste donc majoritaire, mais le logement social représente déjà près de trois logements locatifs sur dix.
2. Évolution du parc privé entre 1982 et 2021
| Indicateur | 1982 | 2021 | Évolution | Interprétation |
|---|---|---|---|---|
| Total logements privés à louer | 589 604 | 493 891 | −95 713, soit −16,2 % | Contraction durable de l’offre locative privée. |
| Propriétaires occupants | 278 964 | 376 668 | +97 704, soit +35,0 % | Progression de l’occupation par les propriétaires. |
| Locations privées non meublées | 530 876 | 353 341 | −177 535, soit −33,4 % | Recul très marqué du locatif privé classique. |
| Locations privées meublées | 58 728 | 140 550 | +81 822, soit +139,3 % | Très forte progression du meublé. |
En 2021, le meublé représente environ 28,5 % du parc locatif privé (140 550 / 493 891), contre 71,5 % pour le non-meublé. Cette structure montre une transformation profonde du parc privé : le volume total baisse, tandis que le poids du meublé augmente fortement.
« Le marché parisien se caractérise par une contraction de l’offre locative privée de longue période. Entre 1982 et 2021, le nombre de logements privés proposés à la location passe de 589 604 à 493 891, soit une baisse de 16,2 %. Cette diminution s’accompagne d’une progression de 35 % des propriétaires occupants. À l’intérieur du parc privé, la location non meublée recule de 33,4 %, alors que le meublé progresse de 139,3 %. En 2021, le parc locatif reste majoritairement privé (71 %), mais le logement social occupe une place importante (29 %). Le marché est donc à la fois tendu et marqué par une recomposition en faveur du meublé. »
Question 2 — Impact de la location de courte durée et de la vacance
1. Une vacance très élevée à long terme
La part des logements inoccupés passe de 1,6 % en 1964 à 18,8 % en 2020, soit une hausse de 17,2 points. Le taux est ainsi près de 11,8 fois plus élevé qu’en 1964.
2. Une forte progression récente des annonces de courte durée
| Période | Annonces | Lecture |
|---|---|---|
| Août 2020 | 65 923 | Niveau déjà élevé. |
| Février 2022 | ≈ 48 000 | Point bas de la série fournie. |
| Juillet 2024 | 98 046 | Plus du double du niveau de février 2022 : +104,3 %. |
| Décembre 2024 | 90 299 | Repli depuis juillet, mais niveau encore 37,0 % supérieur à août 2020. |
3. Conséquences économiques sur le marché
- Un logement vacant n’alimente pas l’offre locative disponible alors même que la demande parisienne est forte.
- Une location touristique peut détourner un logement de la location résidentielle classique, surtout lorsqu’il ne s’agit pas de la résidence principale du propriétaire.
- La diminution de l’offre longue durée accentue la rareté des logements proposés aux ménages.
- À demande élevée, cette raréfaction peut renforcer les tensions sur les loyers et sur l’accès au logement.
- Le développement du meublé et de la courte durée contribue à modifier la structure du parc privé.
« La vacance et la location de courte durée réduisent la quantité de logements disponibles pour une occupation résidentielle durable. La part des logements inoccupés atteint 18,8 % en 2020, contre 1,6 % en 1964. Parallèlement, les annonces Airbnb passent d’environ 48 000 en février 2022 à 98 046 en juillet 2024. Cette progression détourne potentiellement une partie du parc vers des usages temporaires plus rémunérateurs. Dans un marché déjà caractérisé par une contraction de l’offre privée, ces phénomènes peuvent accentuer la pénurie et les tensions sur les loyers. »
Question 3 — Mesures prises par la ville de Paris
La réponse gagne à classer les mesures par objectif plutôt qu’à énumérer le document 3.
| Objectif | Mesures | Effet recherché |
|---|---|---|
| Augmenter l’offre accessible | Progression du logement social ; investissements et préemptions ; PLU bioclimatique ; emplacements réservés ; bail réel solidaire. | Créer ou préserver des logements destinés à l’habitation permanente. |
| Réguler les loyers | Encadrement des loyers depuis 2019 et pouvoir de sanction. | Limiter les loyers excessifs dans un marché tendu. |
| Limiter la location touristique | Plafond parisien de 90 nuits pour la résidence principale ; enregistrement ; contrôles et sanctions renforcés. | Éviter qu’une résidence principale soit utilisée trop longtemps comme hébergement touristique. |
| Encadrer les autres meublés touristiques | Autorisation préalable de changement d’usage, obligations supplémentaires, fiscalité et exigences énergétiques. | Éviter la transformation massive du parc résidentiel en hébergement touristique. |
Le document 4 ajoute un fondement juridique important : la loi du 19 novembre 2024 renforce les outils des communes, tandis que la CJUE a admis que le régime français d’autorisation préalable peut être justifié par l’objectif d’intérêt général de lutte contre la pénurie de logements.
« Paris agit à la fois sur l’offre, les prix et les usages. La ville développe le logement social, préempte des immeubles et utilise son PLU pour favoriser les logements sociaux et abordables. Elle encadre également les loyers. Enfin, elle renforce la lutte contre la transformation de logements en meublés touristiques : plafond de 90 nuits pour les résidences principales, enregistrement, contrôles, sanctions et autorisation de changement d’usage pour les autres logements. L’objectif est de préserver le parc destiné à la résidence permanente et de limiter la tension locative. »
Mission 2 — Donation temporaire d’usufruit
Question 4 — Décrire le mécanisme et l’appliquer à Mathilde
1. Le mécanisme juridique
La propriété peut être démembrée entre la nue-propriété et l’usufruit. L’usufruitier bénéficie de la jouissance du bien : il peut l’occuper ou en percevoir les revenus. Le nu-propriétaire conserve la propriété du capital, sans disposer temporairement de la jouissance.
Dans une donation temporaire d’usufruit, madame Giner transmettrait à Mathilde l’usufruit du studio pour une durée déterminée. À l’issue de cette durée, l’usufruit s’éteint et la pleine propriété est reconstituée entre les mains du nu-propriétaire.
2. Application intelligente au cas
Le studio parisien est trop éloigné du campus d’Orsay pour constituer une solution de logement satisfaisante. La donation temporaire d’usufruit garde néanmoins son intérêt :
- Madame Giner conserve la nue-propriété du studio.
- Mathilde reçoit temporairement l’usufruit.
- Mathilde peut faire louer le studio et percevoir les loyers.
- Ces revenus peuvent contribuer à financer son propre logement à proximité de Paris-Saclay.
- À l’issue de la période convenue, la pleine propriété est reconstituée sans vente du studio.
3. Valorisation fiscale indiquée dans le dossier
Pour un usufruit constitué pour une durée fixe, le dossier rappelle une valorisation de 23 % de la valeur en pleine propriété par période de dix ans. Une donation d’une durée inférieure ou égale à dix ans est donc fiscalement valorisée à 23 % de la pleine propriété. L’abattement de 100 000 € entre parent et enfant peut ensuite être mobilisé, sous réserve de la situation fiscale antérieure.
Pendant la période de donation, les revenus procurés par le bien reviennent à Mathilde en qualité d’usufruitière. Le dossier indique également le transfert de la prise en compte du bien vers le patrimoine du donataire pour l’IFI.
« La donation temporaire d’usufruit consiste à transmettre pour une durée limitée le droit de jouir d’un bien, tout en conservant sa nue-propriété. Madame Giner pourrait donner à Mathilde l’usufruit du studio pour une durée correspondant à ses études. Mathilde pourrait alors percevoir les loyers du studio et les utiliser pour financer un logement plus proche du campus d’Orsay. Madame Giner conserverait la nue-propriété et retrouverait la pleine propriété à l’extinction de l’usufruit. Pour une durée n’excédant pas dix ans, la valeur fiscale de l’usufruit est fixée à 23 % de la valeur en pleine propriété ; l’abattement parent-enfant de 100 000 € peut s’appliquer. »
Question 5 — Prise en compte lors de la succession
Cette question nécessite de distinguer la valeur fiscale utilisée lors de la donation et le rapport civil à la succession.
- La donation temporaire d’usufruit est, selon le dossier, en principe rapportable à la succession.
- Le rapport sert à rétablir l’égalité entre les héritiers au moment du partage.
- L’article 860 du Code civil retient la valeur du bien au moment du partage, d’après son état au jour de la donation, sauf stipulation particulière dans l’acte.
- Madame Giner ayant deux enfants, Christophe et Mathilde, chacun est héritier réservataire. Avec deux enfants, la réserve globale représente deux tiers de la succession et la quotité disponible un tiers.
- L’avantage reçu par Mathilde est donc pris en compte pour déterminer ses droits lors du partage et vérifier que Christophe n’est pas lésé.
« En l’absence de disposition contraire, la donation temporaire d’usufruit consentie à Mathilde est prise en compte lors du règlement de la succession afin de préserver l’égalité entre les deux enfants. Elle est en principe rapportable. Selon l’article 860 du Code civil, le rapport est évalué au moment du partage en fonction de la valeur du bien à cette date, mais d’après son état au jour de la donation. Cette opération permettra d’imputer l’avantage reçu par Mathilde sur ses droits successoraux et de vérifier le respect de la réserve héréditaire de Christophe. »
Mission 3 — Projet de reprise du T3
Question 6 — Cas pratique complet
C’est la question la plus juridique du sujet. La meilleure méthode est le syllogisme juridique : qualification des faits → problème de droit → règle → application → conclusion.
1. Qualification des faits
- Madame Giner est propriétaire-bailleresse du T3 de Marne-la-Vallée.
- Le bail a commencé le 15 décembre 2011 pour trois ans et se reconduit tacitement.
- Madame Giner souhaite reprendre le logement pour son fils Christophe, donc pour un descendant.
- Monsieur Dassieu a 68 ans.
- Ses ressources ne sont pas indiquées dans l’énoncé.
- Madame Giner a 58 ans.
2. Première règle — Le congé pour reprise
L’article 15 I de la loi du 6 juillet 1989 autorise le bailleur à donner congé à l’échéance pour reprendre le logement, notamment au profit d’un descendant. Le congé doit :
- être délivré pour l’échéance du bail ;
- respecter un préavis de six mois lorsqu’il émane du bailleur ;
- indiquer le motif de reprise ;
- mentionner le nom et l’adresse du bénéficiaire ainsi que son lien avec le bailleur ;
- correspondre à une décision de reprise réelle et sérieuse.
3. Calcul de la prochaine échéance
| Échéances successives | Calcul |
|---|---|
| 15 décembre 2014 | 2011 + 3 ans |
| 15 décembre 2017 | + 3 ans |
| 15 décembre 2020 | + 3 ans |
| 15 décembre 2023 | + 3 ans |
| 15 décembre 2026 | Prochaine échéance pertinente |
Le congé doit donc parvenir au locataire au moins six mois avant le 15 décembre 2026, soit au plus tard autour du 15 juin 2026. Un congé trop tardif ne mettrait pas fin au bail à cette échéance.
4. Deuxième règle — La protection du locataire âgé
Monsieur Dassieu a 68 ans : la condition d’âge de l’article 15 III est remplie. Mais cela ne suffit pas. Il faut également examiner ses ressources.
La jurisprudence fournie dans le document 8 précise que les ressources à prendre en compte sont celles perçues pendant les douze mois précédant la notification du congé, et non simplement le revenu figurant sur le dernier avis d’imposition.
Pour une personne seule, le tableau du sujet retient un plafond 2025 de 26 687 € en Île-de-France. Deux hypothèses doivent donc être distinguées :
Hypothèse A — Ressources ≥ 26 687 €
Monsieur Dassieu ne cumule pas les deux conditions de protection. Madame Giner peut donner congé pour reprise si toutes les formalités et le délai sont respectés.
Hypothèse B — Ressources < 26 687 €
Monsieur Dassieu est un locataire protégé. Madame Giner doit alors lui proposer un relogement correspondant à ses besoins et à ses possibilités, dans les limites géographiques prévues.
5. Les exceptions du bailleur
L’obligation de relogement peut être écartée lorsque le bailleur a lui-même plus de 65 ans ou lorsque ses ressources sont inférieures aux plafonds prévus. Ici, madame Giner a 58 ans : elle ne peut pas invoquer l’exception liée à l’âge. Le sujet ne donne pas suffisamment d’informations sur ses ressources pour retenir l’autre exception.
6. Application au bénéficiaire Christophe
Christophe est le fils de madame Giner : il appartient bien aux bénéficiaires admis par l’article 15 I. Le fait qu’il souhaite y vivre avec son compagnon n’empêche pas en soi la reprise, dès lors que Christophe est réellement le bénéficiaire du logement et que la décision de reprise est réelle et sérieuse.
Problème de droit. Une bailleresse peut-elle reprendre un logement loué afin d’y loger son fils lorsque le locataire est âgé de 68 ans ?
Règle de droit. L’article 15 I de la loi du 6 juillet 1989 permet au bailleur de donner congé à l’échéance pour reprendre le logement à son profit ou au profit de certains proches, notamment ses descendants. Le congé doit être réel et sérieux, préciser l’identité du bénéficiaire et son lien avec le bailleur et respecter un préavis de six mois. Toutefois, l’article 15 III protège le locataire de plus de 65 ans dont les ressources sont inférieures au plafond applicable : le bailleur doit alors lui proposer un logement correspondant à ses besoins et à ses possibilités, sauf si le bailleur remplit lui-même les conditions d’âge ou de ressources prévues. Les ressources du locataire s’apprécient au regard des douze mois précédant le congé.
Application. Christophe est le fils de madame Giner : il peut donc être bénéficiaire d’une reprise. Le bail, commencé le 15 décembre 2011 pour trois ans, arrive à une nouvelle échéance le 15 décembre 2026 ; le congé doit parvenir à monsieur Dassieu au moins six mois avant. Monsieur Dassieu a 68 ans. Il sera protégé si ses ressources des douze mois précédant le congé sont inférieures au plafond applicable, soit 26 687 € pour une personne seule selon le tableau fourni. Madame Giner ayant 58 ans, elle ne bénéficie pas de l’exception d’âge du bailleur. Si monsieur Dassieu remplit aussi la condition de ressources, une offre de relogement conforme sera donc nécessaire, sauf si madame Giner peut démontrer qu’elle remplit l’exception de ressources.
Conclusion. La reprise au profit de Christophe est juridiquement possible, mais sa validité dépend du respect du préavis, des mentions obligatoires et de la protection éventuelle de monsieur Dassieu. Ses ressources doivent donc être vérifiées avant toute notification du congé.
Les méthodes à retenir pour d’autres sujets E4
Analyser des statistiques
Donner une valeur de départ, une valeur d’arrivée, calculer l’écart ou le taux d’évolution puis expliquer ce que cela signifie économiquement.
Exploiter une base documentaire
Ne pas résumer les documents. Sélectionner uniquement les données qui répondent à la question et les relier à une idée.
Traiter un cas pratique
Qualifier les faits, formuler le problème juridique, énoncer la règle, l’appliquer précisément puis conclure de façon conditionnelle si une donnée manque.
Distinguer fiscal et civil
Une valeur fiscale utilisée lors d’une donation n’est pas nécessairement la valeur retenue pour le rapport successoral. Toujours identifier la finalité de la règle.
Les erreurs qui coûteraient des points
- Écrire que le parc locatif parisien augmente alors que le parc privé à louer diminue de 16,2 % entre 1982 et 2021.
- Dire que tous les logements meublés sont des locations Airbnb : le sujet ne permet pas cette assimilation.
- Oublier de calculer les évolutions alors que les données le permettent.
- Confondre donation de la pleine propriété et donation temporaire de l’usufruit.
- Confondre le barème fiscal de 23 % avec la règle civile du rapport à succession.
- Répondre que le locataire de 68 ans est automatiquement protégé sans vérifier ses ressources.
- Utiliser le dernier revenu fiscal annuel au lieu des douze mois précédant la notification, contrairement à la décision de la Cour de cassation fournie.
- Oublier que la reprise doit intervenir à l’échéance du bail et respecter six mois de préavis.
FAQ — BTS PI 2026 — E4
Que faut-il analyser dans le marché locatif parisien pour le BTS PI E4 2026 ?
Le sujet Cabinet Floch demande de comparer le parc locatif privé, la place des locations meublées, la vacance et l’impact des locations de courte durée, en exploitant les données chiffrées de la base documentaire.
Comment une donation temporaire d’usufruit peut-elle aider Mathilde Giner ?
Madame Giner peut donner à Mathilde l’usufruit du studio pour une durée déterminée. Mathilde peut alors percevoir les loyers et financer un logement près de son école, tandis que sa mère conserve la nue-propriété.
Quand le congé pour reprise du T3 loué à monsieur Dassieu peut-il prendre effet ?
Le bail a débuté le 15 décembre 2011 pour trois ans et se renouvelle par périodes triennales. L’échéance étudiée est le 15 décembre 2026 ; le congé du bailleur doit être délivré en respectant le préavis légal de six mois.
Monsieur Dassieu, 68 ans, bénéficie-t-il d’une protection contre le congé ?
Son âge impose de vérifier la protection prévue par l’article 15, III, de la loi du 6 juillet 1989. Il faut aussi examiner ses ressources sur les douze mois précédant le congé et les éventuelles exceptions tenant à la situation de la bailleresse.
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